Page 219 - 不動產租稅規劃(2019年)

買受人購進房地，而向乙商業銀行申辦貸款，經該銀行評定之房屋價

格低，另按甲公司之財產目錄，計算房屋之未折減餘額，亦高於甲公
司所開立統一發票銷售額。
該局認為，甲公司雖提示已分別載明房屋及土地銷售價格之買賣
合約書為證，但依該局查得之時價資料顯示，其房屋銷售價格顯較時

價偏低，甲公司並無正當理由，乃依營業稅法第 17 條及同法施行細則
第 25 條規定，以時價調增房屋銷售價格 4,333 萬餘元，核定補徵營業
稅 216 萬餘元。甲公司不服，主張買賣合約書已分別載明房地銷售價
格，且已按營業稅法施行細則第 21 條規定，核實申報營業稅等語，循

序提起行政救濟，均遭駁回。
該局進一步說明，土地及房屋在法律上雖為不同之權利客體，在 第
民間交易習慣上，卻始終是房地併計單一價格，但由於現行稅法規定 六
銷售土地免徵營業稅及營利事業所得稅，以致部分營業人銷售房地時 章

會藉「壓低房屋售價，抬高土地售價」而規避稅負。依營業稅法施行 移轉不動產的租稅規劃
細則第 21 條規定，營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格
按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格 ( 含營業稅 ) 占土
地公告現值及房屋評定標準價格 ( 含營業稅 ) 總額之比例，計算定著物

部分之銷售額。

參、房屋的時價

依加值型及非加值型營業稅法施行細則第 25 條規定：

「本法稱時價，係指當地同時期銷售該項貨物或勞務之市場

價格。」前揭所稱房屋之時價，應參酌下列資料認定之：1. 報

章雜誌所載市場價格。2. 各縣市同業間帳載房屋同一月份之

加權平均售價。3. 不動產鑑價公司估價資料或不動產估價師

( 聯合 ) 事務所之估價資料。4. 銀行貸款評定之房屋款價格。

5. 臨近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上

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