Page 142 - 銀行催收個案精選
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定可溯及既往，對於 98 年 7 月前已發生之事件，依法不適用
該規定。此類事件，於第三人拍定之情形，仍應認共有人有
優先承買之權，如有 2 人以上願優先承買者，應類推適用強
制執行法第 94 條第 1 項規定，由執行法院以抽籤定之 (最高
法院 98 年度第 6 次民事庭會議紀錄、98 年民議字第 10 號提
案決議參照)。
優先承買權之立法目的乃以實現房地一體化為依歸，使基地與
其地上之房屋合歸一人所有，以求所有權之完整及法律關係單純
化，並藉以充分發揮土地之利用價值，讓土地合理有效使用且發揮
最大的功能盡經濟上之效用。
優先承買權在法律性質上可區分為「債權性質之優先承買權」
與「物權性質之優先承買權」兩類。前者，如共有人違反土地法第
34 條之 1 第 4 項之規定將應有部分賣與他人，且他人已依法取得
所有權時，其他共有人僅得請求該出賣共有物應有部分之共有人損
害賠償，而不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。而後
者，若出賣人未書面通知地上權人、典權人、承租人或基地所有權
人等優先承買權人而與第三人訂立買賣契約且已完成買賣移轉登記
者，其契約不得對抗優先承買權人；此時優先承買權人得主張該買
賣契約為無效並訴請塗銷第三人已登記之所有權。故當債權性質之
優先承買權與物權性質之優先承買權相競合時，基於物權優先於債
權的效力，應以具物權效力之優先承買權人為優先。
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