Page 138 - 銀行催收個案精選

除於基地有地上權、典權或租賃關係之存在外，地上權
人、典權人或承租人於基地上須有房屋之建築者，始有
本條優先承買權之適用。

(二) 他共有人如欲主張土地法第 34 條之 1 之優先承買權，須

以共有人「出賣」其應有部分為前提；另地上權人、典
權人或承租人如欲主張土地法第 104 條之優先承買權，

亦 須於基地 「出賣」 時始有優 先承買權 可言。至 於 贈
與、繼承等不在適用之列。

(三) 為貫徹基地與地上建物所有權合一之精神，土地登記規
則第 98 條規定：區分所有建物連同其基地應有部分之所

有權一併移轉與同一人時，他共有人無土地法第 34 條之

1 第 4 項優先承買權之適用。但區分所有建物為共有者，
而共有人出賣其應有部分時，他共有人依土地法第 34 條
之 1 第 4 項規定，當然得以同一價格共同或單獨優先承

購，此與土地登記規則第 98 條所定區分所有建物連同其

基地一併移轉之情形，尚屬有別，故同一 (區分所有) 建
物之共有人對於該區分所有建物應有部分出賣時自有優
先承買權 (最高法院 95 年度臺抗字第 703 號裁定參照)。

(四) 民法第 426 條規定：租用基地建築房屋，出租人出賣基

地時，承租人有依同樣條件優先承買權，承租人出賣房
屋 時，基地 所有人有 依同樣條 件優先承 買權。故 僅 於

「租地建屋」時才有優先承買權存在，即基地所有人與
房屋所有人為不同人而各自出賣時，互相間始有優先承

買權。而一般租用他人房屋及基地之承租人，依司法院
院解字第 3763 號解釋及相關法律規定，當出租人出賣房

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