Page 137 - 銀行催收個案精選

五、因此當基地出賣時，房屋建築之地上權人、典權人、承租人
或房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先承買之權；惟

若出賣人未書面通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約且
已完成買賣移轉登記者，其契約不得對抗優先承買權人；此

時，優先承買權人得主張該買賣契約為無效並訴請塗銷第三人
已登記之所有權。

六、故當債權之優先承買權人 (如：共有人) 與物權之優先承買權
人競合時 (如：地上權人、典權人、承租人或基地所有權人)

基於物權優先於債權的效力，應以物權之優先承買權人為優
先。

房屋建築之地上權人 土地法第 104 條

土地法第 104 條、第 107 條、
房屋建築之典權人
物權效力 民法第 919 條
優先承買權 土地法第 104 條、第 107 條、
房屋建築之承租人
民法第 426-2 條
基地所有權人 土地法第 104 條
債權效力
優先承買權 土地共有人 土地法第 34 條之 1 第 4 項

七、優先承買權在適用上尚須注意以下幾點：
(一) 土地法第 104 條係規定租用基地建築房屋之承租人，於

出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租
人之房屋出賣時，有優先承買權，旨在使基地與基地上

之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，以杜紛爭，
如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該

條規定之適用 (最高法院 65 年臺上 530 號判例參照)。故

║ 131