Page 112 - 銀行催收個案精選
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五、民法第 425 條第 2 項有關買賣不破租賃的例外規定，即所簽
訂的租約是不定期租賃契約或是 5 年以上的定期租賃契約而
未經公證者，承租人即不可以租賃契約訂約在查封前並已搬
入居住為由，主張其租約對新的房屋所有權人繼續存在，而
無買賣不破租賃原則之適用。
六、修法後買賣不破租賃原則適用範圍表：
不動產承租人不得主張買賣不破租賃的情形有四：
1. 租賃契約其期限逾 5 年未經公證者。
2. 不定期限之租賃契約。
3. 承租人未實際占有租賃物者。民法第 425 條第 1 項反面解釋。
4. 強制執行程序中經抵押權人聲請法院排除租賃者。
不動產承租人適用買賣不破租賃原則的情形有四：
1. 租約期限逾 5 年經公證者。
2. 租約未定期限經公證者。
3. 租約期限在 5 年以內經公證者。
4.租約期限在 5 年以內未經公證者。
一、民法第 425 條第 2 項有關上述買賣不破租賃例外之規定係於
89 年 5 月 5 日施行，法文中無溯及既往之特別規定，基於法
律不溯及既往原則，該例外規定無溯及既往之效力。
二、本案例情形，依目前法院實務上之見解係以租賃契約成立之
時點為區分：基於法律不溯及既往之原則，保護民法債編修
正前之既有秩序，並維護法律之安定性，及保護經濟上弱者
之立法宗旨，認只要在修正前成立之租賃契約，即無適用新
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