Page 111 - 銀行催收個案精選

定人索取高額的搬遷費。
二、立法者為了杜絕假租約氾濫，妨礙債權人強制執行的情形，

於民國 85 年增列強制執行法第 77 之 1 條之規定，賦予執行
法院執行人員強制調查權及對於拒絕調查者之處罰權，並於

民國 89 年將民法有關買賣不破租賃的規定增列例外規定，即
未經公證之不動產租賃契約其期限逾 5 年或未定期限者，不

適用「買賣 (所有權讓與) 不破租賃原則」(民法第 425 條第 2
項規定參照)。

三、所謂「買賣不破租賃原則」係指出租人於租賃物交付後，承
租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受

讓人仍繼續存在 (民法第 425 條第 1 項規定、最高法院 69 年

臺上字第 720 號判例要旨參照)。租賃契約本屬債權契約，其
效力僅及於當事人之間，而無法以之對抗契約以外之人，惟
立法者為保護經濟上之弱者，例外賦予租賃契約對抗租賃物

之受讓人的效力，此為「債權物權化」的特殊規定。

四、而債權契約不同於物權有動產交付、占有，不動產登記等公
示方式之適用，一般第三人難以從租賃契約外觀上知悉有此

一具物權性之權利，所以，就必須要使該「租賃權」有類似
於物權之公示方式才不致使第三人的權利受到影響。此種公

示方式就是民法第 425 條第 1 項條文中之「承租人現在占有
中」，此一要件可說是所有權讓與不破租賃原則中最重要的

要件，承租人須有實際占有租賃物之外觀始有買賣不破租賃
原則之適用，以保障第三人之權益 (民法第 425 條立法理由參

照)。

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