Page 19 - 銀行授信策略－經驗傳授與案例解析

 盡量送中小企業信用保證基金保證

政府已加強中小企業信保之保證範圍及成數，最高可達八成，也加快
申請及理賠的時效，請營業單位多加送保，以降低無擔保授信之風險。

國外分行也可請送「海外信用保證基金」保證。
其作業規定，可上該二信保基金官網查詢。

 土地、建築融資宜選擇三好的建案承做

土地、建築融資必須選擇三好：好地段、好建商、好規畫的建案。其
中，還是以地段 (Location) 最為重要。過去，很多銀行在淡水、鶯歌、三

峽、桃園吃了很多逾放及呆帳。當然，這些地區現在與以前已大不相同，
但是銀行還須注意當地的空屋率、交通狀況、投資客等情況。

有一位銀行經理對我說「若房地產發生系統性的風險，全面崩盤，那
我也沒辦法。」我建議他說「你整天在你的營業區域內打轉，你最知道當

地房地產的景氣及投機狀況，你應採取先進先出的措施，你應比其他銀行
先進去承做，在房價下跌前，即宜減少承做土、建融貸款及分戶房貸，就
好像你開車一樣，必須採取防禦性的駕駛，才能安全回家。」後來，他退

休了，還對人說「我很感謝陳姓長官給我的提醒，讓我安全的守住不動產
貸款」。

 借款人必須自負一部份授信風險

若土地融資為最高土地購價的八成，建築融資為建築成本的五成，前
者借款人須自己負擔損失 20%，後者借款人須自己負擔損失 50%。此即稱

為授信風險自負部分理論 (Ownership Equity Theory)。
若銀行的房貸是購價的 90%，還給 20%的裝修貸款，那借戶在這間房

屋並未投入資金，那他很容易就會放棄這間房屋，任由銀行拍賣。
在企業貸款方面，無物保、無人保、資本很小或淨值為負，那企業失

第1 章 銀行授信的三層架構：授信的目標、策略與行動方案 11