Page 354 - 金融人員民法必修36堂課（增修訂二版）

344 金融人員民法必修 36 堂課

之 約 定者，地 上 權人得 隨 時 拋 棄 其權 利 。 」 、 「 地 上 權設定

後，因土地價 格 之 升 降 ， 依 原 約 定地租 給付 顯 失 公平 者，當
事人得請求法 院增 減之 」 及 「 土地所有權 讓 與 時，已 預 付 之
地租， 非經 登記 ，不得對 抗 第三人。 」等都 是 針 對有租金地

上 權之 規 定，無租金地 上 權則不 適 用之， 但修正 草 案 第 835-
1 條 第 2 項 則 規 定 ：「未 定有地租之地 上 權，如因土地之 負

擔 增加 ， 非 當時所得 預 料 ，如無償使用 顯 失 公平 者，土地所
有人得請求法 院 酌 定其地租。 」

再 來 談 一下地 上 權之 內 容 ，地 上 權人 依民 法 規 定有以下
四 種 權 利：

（一）使用收益權

前面我們已 列 表 比較 所有權、租 賃 權 與 地 上 權之不 同 ，
這正 是因為地 上 權特 別 強 調 使用他人之不動產，外 觀上與 所

有權及租 賃 權十分 近 似 ，以 案例二 中 「 地 上 權 住宅 」 的 情形
為 例 ， 住戶陳瑞英 和 老 公買 到的是 房屋 的 「 所有權 」和 座落
基 地的 「 使用權 」 ，並 沒 有 買 到土地所有權，在 尚 餘的四十

年 存 續 期間 ， 陳瑞英 和 老 公 必 須 按 年 付房屋 稅 、地租 和 大 樓
管 理費等 ， 直 到四十年 期 滿 後，則必 須 搬離 。所以地 上 權 住
宅 的價值不 像 一 般 住宅 ，一 般 住宅 可 隨 著 地價的提 升帶 動 房

價，地段 愈繁 華 、 房 子保值性 愈 高， 但 是地 上 權 住宅卻 會 隨
著 土地 承 租的年限 愈 來 愈 短 ，價 格 愈 來 愈 低， 具 有 折 舊 的 概

念 。又 案例 一中 劉小 華 在 辦理 綠 園道 開 發 公 司 向萬通 銀 行申
請的一筆不動產抵押貸款 案 ，因 綠 園道 公 司 提供了一筆已設
定地 上 權 予 該 公 司股 東的土地做為擔保 品 ， 期 限要到 民 國