Page 355 - 金融人員民法必修36堂課（增修訂二版）

Lesson 33 地上權 345

108 年 3 月 6 日，所以， 綠 園道 公 司 雖 有所有權， 卻 沒 有使

用權， 這 筆土地 即便 轉 讓 與 他人，他人 亦 必 須 等 到 108 年 3
月 6 日後才能收回土地， 這樣 一來， 這 筆土地的 市 場性一定
會 較 差 ，所以本 案 在債權保 障方 面會 比較 不 佳 ， 這 是 劉小 華

在 辦理 授信 評 估 時必 須 先 具備 的知 識 。

（二）處分權

所 謂處 分 包括買 賣及設定抵押權 等 ， 依 第 838 條規 定 ：
「 地 上 權人，得 將 其權 利 讓 與 他人。 但契約另 有 訂 定或 另 有
習慣 者，不在此限。 」 又 依修正 草 案 第 838 條 第 1 項規 定 改

為 ：「 地 上 權人，得 將 其權 利 讓 與 他人或設定抵押權。 但契
約另 有 訂 定或 另 有 習慣 者，不在此限。 」 所 謂「 讓 與 他人 」

就是 將 土地使用權轉 讓 ， 類 似 轉租或分租， 至 於 「 設定抵押
權 」 就 像案例二 中 陳瑞英 和 老 公 打 算買 中 古屋 國 宅 ，如前所
述 ，他們 買 到的是 房屋 的 「 所有權 」和 座落 基 地的 「 地 上
權 」 ，因他們 手 頭 現金不 夠付 清款 項 ，必 須 向 銀 行貸款， 打

算 向 銀 行 辦理 抵押權設定，其中 房屋 的 「 所有權 」 設定抵押
權當然 沒問題 ， 至 於 座落 基 地的 「 地 上 權 」 則可 依上開規 定

設定抵押權，除 非契約另 有 訂 定，此時，由於他們 買 到的地
上 權 殘 餘年限還有四十年， 屆 時如債務還 未 清償，抵押權 仍
必 須隨 同 地 上 權的 消滅 而 消滅 ， 銀 行必 須根 據 此一事實 辦理

估 價。

（三）取回權

依 第 839 條規 定 ：「 地 上 權 消滅 時，地 上 權人得取回其