Page 313 - 金融人員民法必修36堂課（增修訂二版）

Lesson 29 抵押權的功能 303

物 權 ，或成 立租賃 關係。但 其 抵押 權 不因 此而受 影響 。」 甚

至 讓 與 他人，如 第 867 條 規 定 ： 「不 動產所 有人 設 定 抵押 權
後，得 將 不 動產 讓 與 他人。但 其 抵押 權 不因 此而受 影響 。」
不僅使 社會 資源不 致 因 閒 置而浪 費， 亦 能為 其所 有人發 揮 經

濟 上最 大 效 益 ，不 像 質 權必須 移 轉 占 有 ( 如 當 舖 ) ， 導致所
有人 必須 暫 時 停止 使用 其財產 。 所 以，如 案例 中國 強 一家人

仍可 繼 續 住 在 原 來的 透 天 厝 中， 享 受 田園 之 樂 ，不 必 搬 遷 或
暫 停 使用。 而 另 一 方面 ， 亦 能 藉 由 登 記 制度 及 拍賣 制度 ， 保
障 債 權 人能 迅速 有 效 地將 不 動產換 價， 而 取 回 其 債 權 ，不 像
保 證 契約 或 票 據上 背 書 制度 ，債 權 人 必須 進行 煩 瑣 的 強 制 執

行及債 權分 配 程序， 始 能 實 現 其 債 權 ， 故 能大行 其道 。
關於 抵押 權之 取得，一 般 係經由 法律 行為取得， 即抵押

權之 設 定 契約 ，或債 權 連 同 抵押 權 一 併 轉讓 之契約 ，如本 案
例 中國 強 與農會間所 訂 立之 抵押 權契約 。 惟 依第 758 條 規
定 ： 「不 動產 物 權 ， 依法律 行為 而 取得 設 定、 喪 失 、及變更
者，非經 登 記 ，不生 效 力 。」 故 抵押 權之 設 定， 必須先至地

政 機關 辦理 登 記 ， 依 土 地法第 37 條 第 1 項規 定 ： 「 土 地 登
記 ， 謂 土 地 及建 築 改 良 物 之所 有 權與 他 項權 利 之 登 記 。」 依

土 地 登 記 規 定 第 2 條 之解 釋 ： 「 土 地 登 記 ， 謂 土 地 及建 築 改
良 物 ( 以下簡 稱 建物 ) 之所 有 權與 他 項權 利 之 登 記 。」 即 包
括 土 地 及建 築 物 等 不 動產 。 再依 土 地法第 73 條 規 定， 土 地

權 利變更 登 記 ，應由 權 利人及 義 務人 會同聲 請 之 。 其 無 義 務
人者，由 權 利人 聲 請 之 ， 且是項聲 請，應於 土 地權 利變更後
一個月內為 之 。 其 中 即 如 土 地 登 記 規 定 第 4 條 第 1 項規 定 ：

「下 列土 地權 利 之 取得、 設 定、 移 轉、 喪 失 或變更，應 辦理