Page 246 - 銀行不動產抵押權實務-九類關鍵問題

234 銀行不動產抵押權實務－九類關鍵問題

劃，將區內各宗土地重新規定其地界：(一) 實施都市計畫者。(二)
土地面積畸零狹小，不適合於建築使用者。(三) 耕地分配不適合

於農事工作或不利於排水灌溉者。(四) 將散碎之土地交換合併，
成立標準農場者。(五) 應用機器耕作，興辦集體農場者。重劃後

原土地所有權人有分得土地者，亦有未分得土地者，亦有房屋被
拆除者，原有土地及房屋上之抵押權，自應妥為處理。其分得土

地者，因原有之抵押權被視為消滅，抵押權人得請求土地所有權
人將抵押權設定至分得之土地上 (平均地權條例第 64 條，註 1)，

未分得土地者，或房屋被拆除者，其得受領之補償費，抵押權人
得依據民法第 881 條抵押權物上代位之法理，主張優先受償 (註
2)。

一、民法第 881 條第 1 項規定：「抵押權除法律另有規定外，因抵押
物滅失而消滅。但抵押人因滅失得受賠償或其他利益者，不在此
限。」所稱之「滅失」，除事實上之滅失外，尚包括法律上之滅

失，例如土地被政府徵收或照價收買是。按土地徵收與照價收買

之性質，皆係國家依公權力取得私人之土地，性質上為「原始取
得」，與買賣之繼受取得者有別，同時被徵收或被收買之土地上
之抵押權均應歸於消滅。惟土地所有人應得之補償費，依民法第

881 條第 2 項規定，抵押權人之權利即轉換至補償費請求權上，

且享有質權人之權利，得優先受償。例一某甲之土地被徵收後，
Ａ銀行對於土地之補償金有優先受償權，得與土地所有人協議由
銀行領取，協議不成得以訴訟請求之。土地被照價收買之結果大