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148 銀行不動產抵押權實務－九類關鍵問題

喪失他物之利用價值或減損其經濟效用者，均難認為係該物之
從物。••••該增建部分亦可供獨立生產使用，非居於輔助

原建物之從屬狀態，難認其有恆久輔助原建物之功能及經濟效
用，不因百盟公司就該增建部分使用與原建物同一門牌號碼，

同一水電錶或出具切結書載明增建部分同屬上訴人抵押權範圍
內之標的物，即謂該增建部分屬於原建物之從物，為上訴人抵
押權效力之所及。

註 2：最高法院 88 年台上字第 485 號判決要旨：

所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有

建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，
因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，

原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押
權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立

性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易
上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建

部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有
建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為

一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍
因而擴張，抵押權之範圍亦同。是從物與附屬物雖均為抵押權

之效力所及，惟兩者在概念上仍有不同。系爭增建部分與原有
建築物之間有門相通，在使用上與原有建築物合為一體，不能

獨立存在，為原審認定之事實，其在構造上雖已具獨立性，但
使用上則不具獨立性，揆諸上開說明，應為附屬物而非從物。