Page 158 - 銀行不動產抵押權實務-九類關鍵問題

146 銀行不動產抵押權實務－九類關鍵問題

亦不致喪失他物之利用價值或減損其經濟效用者，均難認為係該
物之從物 (註 1)。 從 物之效果 為：「主 物之處分 ，及於從

物。」，故主物若移轉或設定負擔 (如抵押權)，則從物亦隨同移
轉或設定負擔。至於附加於抵押物上之建築物是否不具獨立性而

為抵押權效力所及？須視增建物之具體情況而定，無法一概而
論，若增建物雖有構造上之獨立性，但無使用上之獨立性，則應

屬抵押權效力所及 (最高法院 88 年台上字第 485 號判決參照，註
2)，例如公寓大廈頂樓之增建物，雖構造上似屬獨立，但並無獨

立之門戶，必須藉由原建築物通道始能進出者是。所謂具有使用
上之獨立性，係指該部分建築物，與一般建築物相同，可作為一

建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷增建部分是否
具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性、增建部分之

面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建
築物之依存程度等情形定之 (註 3)。

三、目前銀行授信實務上，若抵押物有增建物，銀行會請客戶填具一
份切結書，其上載明增建部分亦有抵押權之效力，並同意銀行連

同主建物一併行使抵押權。惟查，增建物有無抵押權之效力，必
須依據增建物之構造及前述之規定綜合判斷，若為抵押權效力所

及，並無須簽立任何切結書即有其效力；反之，若非抵押權效力
所及，則未登記之建物亦無可能憑一紙切結書即產生抵押權之效

力 (最高法院 81 年台上字第 72 號判決參照，同註 1)，況且，一
般銀行定型化之抵押權設定契約書附件「其他約定事項」中，已

有類似之條款，故此舉似屬多餘。