Page 157 - 銀行不動產抵押權實務-九類關鍵問題

第四章 不動產抵押權標的物之範圍 (增建物及法定孳息) 145

一、台灣地區地狹人稠，不動產上有增建物乃常見之景觀，增建物之

態樣形形色色，有於空地上增蓋建物者，亦有於既有之建築物上
增建者，例如於公寓大廈之陽台、露台或頂樓附加建物者，且此

等增建物多屬未保存登記 (即未辦理所有權第一次登記) 之建物。
若違反建築法規所興建，則為「違章建築」，違章建築物雖為地

政機關所不許登記，惟尚非不得為交易之標的，若債務人為原始
建築人，債權人亦得以之為強制執行之標的物。不動產抵押物上

如有增建物，因該增建物無法一併辦理抵押權登記，故是否為抵
押權效力所及？則會影響抵押權之行使，普通債權人為此與抵押

權人在強制執行程序中有所爭執而提起之「分配表異議之訴」，
屢見不鮮。

二、民法物權編修正時，於第 862 條增列第 3 項規定：「以建築物為

抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效
力所及。但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加
者，準用第 877 條之規定。」與該條原有之第 1 項規定：「抵押

權之效力，及於抵押物之從物與從權利。」成為判斷增建物有無

抵押權效力之主要依據。質言之，增建物有抵押權效力者有二種
情況：一為抵押物之從物；一為附加於抵押物上且不具獨立性之
建築物。所謂「從物」，即「非主物之成分，常助主物之效用，

而同屬於一人者」(民法第 68 條第 1 項)，例如於建築物上增建之

水塔及於農地上增建之牲廄等是，應以有輔助主物之經濟目的，
與之相依為用，客觀上具恆久之功能性關聯，而居於從屬關係
者，始足當之。倘僅具暫時輔助他物之經濟目的，或縱與之分離