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132 銀行不動產抵押權實務－九類關鍵問題

一、不動產抵押物強制執行中租賃契約到期，出租人可否續約？

二、不動產抵押物強制執行中租賃契約到期，若承租人繼續使用房
屋，而出租人並未表示反對，該租賃契約是否成為「不定期租

賃」？拍賣後可否點交？
三、本例，Ａ銀行應如何確保債權？

►民法第 451 條及強制執行法第 51 條。

一、不動產抵押物經法院查封後，債務人對於查封物已喪失處分之權
能，強制執行法第 51 條第 2 項規定：「實施查封後，債務人就查

封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權
人不生效力。」該條所謂「其他有礙執行效果之行為」，即包括

出租行為在內，故張三與李四之租賃契約再續約 2 年之行為，已
違反上開規定，Ａ銀行得主張對其不生效力，並以租約到期為

由，聲請法院修改拍賣條件為「拍定後點交」，繼續執行 (註
1)。

二、民法第 451 條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使
用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續

契約。」此為租賃契約之默示更新效力，但不動產經法院查封
後，張三對該不動產即喪失處分或設定負擔之權，李四於租約屆