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力 ( 出 租 率 ) 及各 承 租 人的 品 牌 市場 接 受 度。

5. 大 型租 賃 用不動產貸款 須進 行 市場 分 析 ， 且 以 聯 貸 承做 ： 租
用 賣 場 推 陳 出 新 ， 舊賣 場容易 被 淘汰 ， 且 單一 賣 場 不 敵 連
賃
鎖 賣 場 ，而同 質性 的 連 鎖 賣 場 或 許 只 有前三 名 才能 賺錢 ，第
四 名 以 後將 極難 有 生 存 空 間 。 因 此， 欲 承做 大 型租 賃 用不動
產貸款，必 須進 行 市場 分 析 、 技術 分 析 及財務分 析 ， 且 以 聯

貸方 式承做 以分 散 風險 。

第七節

預售屋與成屋的價差與房價下跌的訊息

預 售 屋房價 較成 屋 昂貴 ， 宜 有一定比例的 差價 。 目 前若以 10 年
舊

圍
。
範 屋 與同 地 段 、 類似品質預 售 屋 比較， 房價 倘 相 差 60% ， 似尚 在 合 理
預 售屋與成屋有 合 理的價 差

其理由如 下 ：

1. 鋼 筋混凝 土房屋 ，其 折舊 年 限 為 50 年， 10 年 折舊 五 分之一，即
20% 。

2. 屋價 售 的 售 價 內 含 廣 告費 、 樣 品屋費 用、推銷 佣 金等， 約 為 預 售
預
屋

。
5%
3. 預 售 屋 建 築 款 式 、建 材 、設 計 等均較為 新 穎 而 現 代化 ， 故 須 加
成 10% 左右 。

上
須
繳納
5. 4. 近 來 鋼 價 、 水泥 戶時 及其他建 賣 方必 材 成 本約 土地 漲 增 20% 。 ，惟 因土地 持分面
值稅
預
售
屋土地過
積 通常不大， 故 增 值稅 實 質轉 嫁 到房價 者 約 5% 。
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