Page 299 - 銀行授信管理
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3. 土地開發共數百個單位 ( 例如 500 單位 ) ，未售出單位 ( 例如 460
單位 ) 比照售出單位 ( 例如 40 單位 ) 高價核算押值，增額貸款
每 年 陸 續賣 出部分單位， 未 賣 出部分再按 新 賣 價 重 估 ，最 後 剩 餘
單位 ( 例如 100 單位 ) 所 借 的 錢 或 許 還比 原來 全部單位 ( 如 500 單位 )
還多。
銀行為 維 持 放 款 量 及 配 合 客戶 節稅 ， 每 導 致 有 期限 的貸款成為長
期 貸款，甚或無 限期 的貸款，此種 情況 在國外不動產 漲 價 的中 後 階段
甚為常見。在 我 國， 目 前 土 融及建融競爭甚為 激烈 ，有部分銀行亦採
取 部分貸款不必結案還款的策 幅 提 升 。 略 ，其授信 風險 在不動產 跌 價 的 階段 ，
將
會大
4. 借款到期後，留有大額尾款一次清償或重新融資
例 借 戶 原借 10 年分 期 擔保貸款，但 10 年 期間只 還 借 款總額的
10% 至 40% ，高額 餘 款 屆 期簽發 一 張 尾 款 本票 (Balloon Note) 一 次清
，第
償
期限
二次新
上已成為
只
還
貸款，實
低
期間 或重 又 新 融資 極 (Refinance) 成 數 的 本 金 ( 例如 10%) 的融資 ， 則 分 期 又 長 達 10 質 年， 借 款
長 期 甚或無 限期 貸款。
5. 在銀行間轉貸，重複計算寬限期
客戶在中長 期借 款 寬限期 屆 滿 前 轉 貸其他銀行，重 新開 始 計算寬
限期 ，甚或增額貸款，如此便 永 遠 沒 有 真 正還 本 。
6. 公司債保證到期改為中期放款
若不動產擔保 原 係用於擔保 公司債 或 CB 、 ECB 的 發 行， 因 即 將
整 筆 或分 批 到期 ，必 須 在 半 年前 向 政府金管會 證期 局 申 報還款 計 畫 ，
此時如 改 向 銀行 申 請額度或增額中 期 貸款， 爾 後 展 延 本息 係 向 單一銀
行 辦 理，比 公司債到期 向 不 特 定 投 資 公 眾 辦 理展 延 還款更加 容易 ，所
以 借 款人 往往 以此方 式 避 免到期 還款。
第 19 章 土地、建築融資貸款 289
