Page 294 - 銀行授信管理

銀行 降 低 上 述 風險 的方法， 試 陳述 如 下 ：

1. 土 融 對 象 ： 優先承做 一 開 始 就 用 公司 名義 購地 的 土 融案

上 市 / 上 櫃 的建設 公司 ， 因 為 受證 券 交易 法中關係人 交易
的 規範 ，比較不會 先 由 股 東 個人 名義 購地 ，再高 價轉 賣

個人
公司
若
貸
股
給 公司 東 ，或與 申 公司合 土 融、 建。 申 貸建融， 則 個人 股 東 及 公
司須 互 相 擔任 連 保人。
2. 公 正的不動產 鑑價公司鑑價 ：由 股 東 個人高 價轉 賣 給 公司 的
土地 ， 地價 難 免 高 估 ， 因 此必 須 找 公 正的不動產 鑑價公司鑑

價 ，再 依 銀行 勘 估值 與 鑑價 孰 低 法， 打 折 核 算 貸款 值 。
3. 若 土地交易價格 較為 透 明 ，可 免 除由不動產 鑑價公司鑑價 ：

若
拍賣
出售等
、工業區標售或銀行擔保
局 土地 係 透 過 法 院拍賣 、台 灣 金融 品 服 務 公司 途 拍賣 取得 、國有財產 因價格
徑
，
較為 透 明 ，可 免 除由不動產 鑑價公司鑑價 的 程序 。
4. 土地 總 價 在一定 限 額以內，可由銀行自行 鑑價 ：若 土地 總 價
較 低 ，例如在 5 千 萬 元 以內， 似 可由銀行 徵 信人員自行 鑑

銀行
5. 價 。 須徵 提 土地開發計 畫 、建 照 申 請 期限 、 開 工 期限 ， 並 親
至 土地現場 勘察 開發 成 功 的可能 性 ：為 避 免 建 商 長 期 養 地 ，
可要 求 建 商 提出 開發計 畫 ， 並 評 估 其成 功 開發 的可能 性 ，或

要 求 建 商 在 半 年內 申 請建 照 ， 並 在一年內 開 工，以 免房地 產

6. 景氣 走 下 坡 。 中若擔保 放 款部分 七 成，無擔保部分一成，其
數
融資成
土地
利率 應有 差別 ：無擔保與擔保 放 款 利率 除採機動 利率 外， 宜
有至少 0.25% 之 差異 ，以 補償風險 。
7. 合 建的 土地宜 主 合 全部 辦 理信 託 ：若 運 土地未 構， 全部 則土地宜 取得 ，有部分係 辦 理

局共
全部
地
建，或與政府
捷
與其他
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