Page 293 - 銀行授信管理

1. 土地 成 本 ：一般係 就 建 商 自有 土地 部分， 取鑑價公司 與 徵 信

單位評 估價 較 低 者的 七 成給予有擔保貸款，可再多加一成無
擔保貸款。

2. 建 築 成 本 ： 依 全部 土地 之全部建 築 成 本 的 五 成貸 放 。
3. 地 主保 證 金： 原則 上應由建 商完 全自付，若需融資最多以 五
成為 限 ，建案 完 成即 須償 還。

由於與 地 主 合 建的 土地每 不 願 設 押 給銀行， 因 此可要 求 地 主 做 為
建融的 共 同 借 款人，或要 求 土地 信 託 給銀行。在信 託 時，必 須變 更 起

造 人 名義 為銀行， 並 由銀行專戶控管資金， 且 應 支 付信 託 稅費 。

好
的
房屋
在
蓋
有時不能 在 這類交易 順 利 出售， 中， 土地 此建 成 本因 分 素 雖 比較 易 於控制，但所 後 ，應立即設定第一 興 建的 房 子
商
得
因
順 位 抵 押 權給銀行，若不能還款，銀行或 被 迫 必 須 接 收 那 些不 易 出售
的 房屋 。
銀行授信案件在經 濟 景氣復 甦 階段 時， 土地價格 及 原 物 料 成 本 上
漲
，
氣
階段
初
始
風險
產上 ，建 漲 築 成 本 亦 隨 之上 因買 漲 ，不動產 活絡 ，銀行貸款 價格則 呈 「 螺旋 有很大 性 」 上 漲 ，在不動
，但在中
的
尚未
後 階段 ， 則 會 發 生 預期 中的 風險 。如 何降 低風險 ， 值得 分 項 深 入 探
討 。

第二節
降低土地融資風險的方法

向
銀行融資，在此
賣
東
股
司 向 在 目 前不動產融資案件中， ，然 後 以 土地 融資大部分係貸給個人。有時 情況下 ， 新 公
市價
價購買土地
高
價 與 原 始 買價 的 差 額已由 股 東 個人 取 走，亦即 土地開發 的大部分 利 潤
係 歸 股 東 個人 獨 享， 開發 案如能 進 行 順 利 ， 剩 下 的 利 潤 才由 公司 分
享。

第 19 章 土地、建築融資貸款 283