Page 307 - 銀行授信管理

成 逾 放 ，最 後 造 成銀行的 損 失 。

3. 建商以道路用地、公設用地、畸零地或地震災區土地向銀行貸
款

上 述 土地 的 公告地價 較高， 因 此銀行核 算 的貸款 值 也較大。建 商
在 缺 錢 時便 去 收 購這 些 士 地 ( 目 前 公 設用 地市場 成 交價約 為 土地公告
現值 之 2 至 3 成 ) ，甚至以 新公司 名義向 銀行貸款。 表 面上， 這 些是

擔保貸款，但是
很大。
風險
4. 以有三七五租約之土地向銀行申請貸款

三 七五 租 約 係早 期 政府為 照 顧 佃 農 所訂立之 特 別 法，具有 強 制
性 ， 租 佃 雙方 並 無 須合 意， 後因 都 市發 展或 土地 重 劃 ，很多 農 地 被 規

劃
隨形
影
移
隨
所，
且
收
鎮 為建 公 地 ， 又 三 七五 利 租 約並未 所有權 登 載 於 土地 登 記 簿 ，其行政管 主如 欲 轄 權為 必 鄉
其權
區
地
須
回
跟
，
轉
，如
依 照 都 市平 均 地 權條例第 76 、 77 、 78 條 規 定 補償 佃 農 始 得 申 請 註
銷。 這 種有 瑕疵 之 土地 一 旦 徵 信不實核貸 土 融， 土地 若 沒 佃 農 同意便
無法 申 請建 照 ， 風險 很大。
5. 以工業用地及興建員工宿舍名義，申請土建融
有 許 多 傳 統 產業 廠商 外 移 後 所 留下 的 空 地 ，乃以 興 建員工 宿 舍 名
義 ，建 造 獨棟 透 天別 墅 ， 申 請 土 建融。工業 住宅 不能享 受 自用 住宅 優
惠 的 地價稅 及增 值稅 ，而 且電費 的基 本 度較高， 白 天 及 夜 間 可 容 忍 的
莫
也較大，若
音
噪
的
辦
房
宜
加小心。
建融及分戶
手
這 些 房屋二 鄰 居真 不佳，銀行 開 工 廠 ， 破壞居 理 土 住 條件， 你 也 貸 可 奈 何 。
市場
6. 區 段 不 佳 ， 跨 區申請土建融
不動產貸款有 地 緣 性 ， 跨 區貸款 宜 加 注 意。如 嘉 義 中 埔鄉 土 建融
案 跨 區 遠 到 高 雄 市 某分行 承做 ， 僅 憑 建 商 分 析 ， 就 以 風 景 秀 麗 、 未來
遠 景 良 好而貸 放 ，事 後 產 生 高額 逾 放 的可能 性 便很大。
第 19 章 土地、建築融資貸款 297