Page 309 - 銀行授信管理

銀行 轉 貸。

當然，也有少 數土 、建融係 因 其他銀行以較 低利率 搶 貸而 想 轉
貸，但 只 要 利率 稍微 下 降 便可 阻 止 。建 商 所重 視 的是 錢 脈 而不是人

脈 。

土融、建融
2.
貸款 成 數 成 本 包括許多 應由建商 負 擔的部分，實 質上乃 提高

，
上
的成
土地
用，如
費
移
轉過
是，有些建 土 融 狹義 商 要給銀行 指土地買進 土 融 生 意，乃 交價格 把 土地 並 以 交易 戶 契 約 為 根 據 。但 增
值稅 、 地 政 規費 、 拆遷 補償費 、 土地改良費 、 購買容 積 率費 用，甚至
仲介 佣 金、 土 融 利息 等 灌 進土地 成 本 內。其實 後幾項費 用要貸款 並 不
公 道 ，也無客 觀 數 據 ，若 土 融核貸 八 成，實 質 上可能核貸 九 成以上。
築

用、
值稅 在建融方面，建 更設 計費 ，甚至包括 成 本 除營 樣 造 成 本 外，還包括 會 館 費 土地合 廣 建 過 戶的增 房屋
變
告費
及
、
接
、
品屋
待
銷售 佣 金、建融 利息 等，如此，建 築 成 本 便增加不少，若 據 以核貸 五
成，實 質 上可能已 達七 成以上。
尤 其在不動產 景氣 持 平 或即 將下 滑 時，更會出 現將 各種管銷 費
用、
建
刪
的 現 仲介 。銀行應要 佣 金及 借 款 期間利息 商 提 供土 及其他建 融、建融 商本 明細 身 成 本 等也 ， 列 為融資成 除建 商 本
應
成
本表
象
並
求
自行負擔之部分，同時應 列 為一 項 警 訊 。
一般 房屋貸款 問題
屋
成
舊
1.
新、
交時間延
不 論 在 北 、中、南區，也不 長 論新屋 或 舊 屋 ，均很 難看 到未 推案或
初
買
此
因 推案即售 延 長銷售 完 的 盛 況 ，甚至 後開 開 工在即、 等甚為常見，為提 樣 品屋將 拆 ，還 升 未 售出 ，甚至 五 成， 贈
氣
日期
及
期間
延
工
送 裝 潢 及 諸 如 數 位 電 視 等 家 電 。在 舊 屋 方面，其成 交 時 間 也多有 延
長，此可由 知名 的不動產 仲介 公司 的 統計得 知 。
第 19 章 土地、建築融資貸款 299