Page 174 - 金融資產證券化理論與案例分析
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金融資產證券化理論與案例分析
為了 說 明 其 原 因, 我們假設 如下,房貸群組的基 本 貸款 契 約利率
為 11% , 3 年後現行市場的房貸利率下 降至 8% ,現在 假設兩 種房貸
利率下 降至 8% 的 路徑 , 路徑 一 :第 一年 底 房貸利率下 降至 8% , 第二
年 底 回 升 至 13% , 第三 年 底 則又下 降至 8% 。 路徑 二:第 一年 底 房貸
利率上 降至 12% , 第二 年 底 持 續 上升 至 13% , 第三 年 底 則下 降至
8% 。
在 路徑 一中,當 第 一年房貸利率下 降至 8% 時,因重 新 貸款能 節
省 利 息 ,故貸款人 抓 住此一良機的可能性 很 高,然當 第三 年房貸利率
再 下 降至 8% 時,因 第 一年利率下 降 時貸款者 多 已 借 新 債 還 舊 債,故
第三 年重 新 貸款的 情 形 不會 再 那 麼熱烈 ,這 樣 的提前 還本 行為 我們 稱
之為「重 新 貸款 疲乏 」( Refinancing Burnout )。
相 對 地 ,在 路徑 二 中提前 還本 的行為 與 路徑 一 相 當 地 不同。在 路
徑 二 中, 第 一、 二 年的提前 還本 率 很 低,然當 第三 年房貸利率下 降至
8% 時,重 新 貸款的行為以及 伴 隨 的提前 還本 情 形 會大量 湧 現。因此,
「重 新 貸款 疲乏 」現 象 與 房貸利率的行進 路徑 息息相 關 。
提前 還本 的 模 型很 難將「重 新 貸款 疲乏 」量化,一些 研究文獻採
用「貸款群組 剩 餘 期 間總本 金 與 貸款群組 開始 時 總本 金之 比 」 來 衡 量
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,此一 比 率稱之為「貸款群組 本 金 餘額比 」。如 果 「貸款群組 本 金 餘
額比 」 愈 低, 表示 先前有大量提前 還本 情 形 , 未來 「重 新 貸款 疲乏 」
的現 象愈 容 易發 生 。有論 文 指 出,在 嘗試許 多 衡 量「重 新 貸款 疲乏 」
的方法中,「貸款群組 本 金 餘額比 」似 乎 是最佳的方法; 另外 ,高 盛
證券提前 還本 模 型 則是 藉 由房貸 開始 後,所有過 去 的「貸款 契 約利率
與 重 新 貸款利率 比 」將「重 新 貸款 疲乏 」 修正 成一 非 線 性 函 數。
(二)標的抵押貸款之特性
1. FHA/VA 抵押貸款 VS 傳統 抵押貸款
GNMA 是將經由 FHA/VA 保證過的貸款,組成資產 池 後發行轉
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