Page 173 - 金融資產證券化理論與案例分析

第 4 章 住宅抵押貸款證券化

（一）現行房貸利率

現行房貸利率 影響 提前 還本 的因 素 有 二：

1. 現行房貸利率 與 貸款 契 約利率 間 的利差

利差是 影響 提前 還本 最重要的因 素 ，因為重 新 貸款是現行市場的
房貸利率 與 貸款 契 約利率 間 的 關係 ， 兩 者的差 異 愈 大，將 更 刺激 房貸

的重 新 貸款。 節省 的利 息 必 須 大於重 新 貸款 相 關 程 序 的 總 成 本 ，重 新
貸款 才 具可行性，這些成 本包括 法定的 費 用、 開 辦 費 （ Origination
Fee ）、 地契 保險金以及取得 新 房貸 相 關 的時 間價值 。這些成 本 中，

例 如 地契 保險金及 開 辦 費占 重 新 貸款成 本很 大的 比例 ，其 他 如 申請費
及法定的 費 用等亦是重 新 貸款固定的成 本 。

美國的資 料顯 示 ，當市場的房貸利率低於貸款利率 超 過 200 個 基
本點 時，提前 還本 速 度 會加 快 。然 而 在美國加 州 ，房貸發起人將房貸

設計 為 ： 重 新 貸款的成 本被 納 入在借款金 額 中，以及可以取得 100%
貸款 比 率，此舉 改 變市場的房貸利率必 須 低於貸款 契 約利率 才 能使重

新 貸款具經濟 效 益 的 觀 點 。
此 外 ，有 研究顯 示 ，利率變動的 百 分 比比 利差 更 能 影響 提前 還本
的行為。不過由於 缺乏 對房貸利率的 廣 泛 觀察 ， 仍 無法 確 定以基 本點

或以變動 幅 度來 衡 量， 何 者較能解 釋 提前 還本 的行為，因此，重 新 貸
款的時 間點 可能有不同的 判斷 方式。以高 盛 證券（ Goldman Sachs ）的

提前 還本 模 型 為 例 ，其以「貸款 契 約利率 與 重 新 貸款利率 比 」 來 衡 量
重 新 貸款的時機。為了 反 映 重 新 貸款的發 生與 利率 調整 存有時 間 落

差，高 盛 證券提前 還本 模 型 採 用前 5 個月 「貸款 契 約利率 與 重 新 貸款
利率 比 」的加權平 均 來 衡 量。

2. 房貸利率的行進 路徑

提前 還本 過 去 的 型態 以及經濟理論 指 出，並 非 只有房貸利率 水 準
會 影響 提前 還本 的行為，房貸利率的行進 路徑 是重要因 素 。

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