Page 181 - 金融挺都更
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國際都更經驗
日本泡沫經濟崩潰所帶來的房地產市場價格下跌，讓此案超過300
名的土地權利人眾多意見難以整合，形成推動困難。
此時，主要投資者森大樓株式會社為消除土地權利人的不
安及更新後社區管理費可能增加的疑慮，採用專案融資（Project
Finance）的設計，以權利變換方式分配更新後之權利價值，並劃
定為收益區的建築及區域，由權利人共同持分，採整體信託委託
管理出租方式，使土地權利人能分享更新後的出租收益，並降低
社區管理費。
進一步說，針對「六本木六丁目地區市街地再開發事業」所
需要的2,864億日圓（約合新台幣700多億元），森大樓株式會社除
本身做為投資者投入了大量自有資金外，更引用《資產流動法》成
立特定目的事業公司（Special Purpose Company, SPC），採用不動
產證券化手法，以信託受益權及實務不動產為融資管道，以做為
資產流通的營運機構。而這樣透過SPC，投資者可發行出資證券及
公司債等債券來籌募資金，而土地權利人亦可以持有之土地計價
入股，參與更新後之盈利分紅。
也透過冗長的溝通協調與社區參與，本案的土地權利人皆未
將土地賣斷給森大樓株式會社，且仍均居住在區內，不僅將土地
以簽約租賃的方式，租給六本木之丘管理公司，更成為特許公司
的股東。也為了維護最佳的管理品質，六本木之丘的住宅空間全
部只租不賣，利用出租的現金收入來平衡專案投資的成本，也滿
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