Page 405 - 授信管理:法規制度與融資架構

第 14 章│營建業的主要法規與融資架構

稱舊制)、而非「房地合一課稅」(簡稱新制)，房屋利得課徵「所得
稅」(即個人的綜合所得稅和法人的營利事業所得稅)，土地利得課徵

「土地增值稅」。基於不合理的節稅誘因，大型建案向銀行申貸時，
「土地」的所有權人通常是個人，建設公司只擁有房屋的所有權。因

為國內的「土增稅」長期偏低，須課徵營利事業所得稅的建設公司，
在編製財務報表時，常有意無意的失真，以致建設公司每年公開揭露
的營業損益，不是獲利有限、就是虧損狀態。銀行為了降低信用風

險，承作類似案件時，往往附帶要求建設公司的董監事和主要債務人
聯合作保。實務上，常見建設公司在全國各地推案時，以「一個建

案」搭配「一家新成立的建設公司」來運作。探究其可能原因，或說
是控制股東藉此投資機會「有錢大家賺」，力邀公司的重要幹部或協

力廠商出資入股，提高賺取更多利潤的機會，並確保營建過程共創雙
贏。惟若負面思考「一建案、一公司」的作法，則可能與營建集團想

盡辦法「認列費用、減少營收與規範」，以達到規避整體稅負的伎倆
有關。

二、營建集團的單一子公司無法合理反映「信用風險」

台灣的營建集團不乏在大陸地區重要都市推出建案的經驗，註冊
登記除了援用「一都市、一公司、一建案」的作法，有些集團尚且將
子公司登記在免稅天堂的紙上型「境外公司」，期能節省稅負、規避

國家風險。例如，在日月潭興建「涵碧樓」而聞名的鄉林建設公司，
除在台灣各地推案，也在中國諸多城市推案，「青島」涵碧樓已在

2014 年開幕經營高級飯店，「南京」涵碧樓預定在 2016 年第 4 季開
幕，其後還有「成都」和「桂林」涵碧樓陸續完工，堪稱具備此項特
徵的典型案例。此外，另有建設公司聯合少數投資人，在大陸地區房

價飆漲時期，推出相當龐大的造鎮計畫，但投資迄今不僅未見一絲曙

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