Page 83 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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肆、收益法

一、收益法定義

收益法 (Income Approach, Income Capitalization Method) 又

稱收益資本化法或收益還原法，收益法得採直接資本化法及折現現
金流量分析等方法。依此方法所求得之價格為收益價格。(估技§28)

所謂直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收

益 (A)，應用價格日期當時適當之收益資本化率 (R) 推算勘估標的
價格之方法。(估技§29)

計算公式如下：
收益價格 (P)＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益 (A)÷收益資
本化率 (R)(估技§30)
A
P 
R

所謂現金流量折現分析係指以收益法為基礎，結合財務分析並
得配合運用其他估價方法以評估勘估標的之適當價格。亦即勘估標

的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折
現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。折現現金流量分析，得

適用於以投資為目的之不動產投資評估。(估技 §31)
' n
P   CFk /( 1 Y )  Pn /( ' 1 Y ) ' n
k
k 1 
' n
 CFk /( 1  Y) 表示第 1 年到第 'n 年各期淨收益折現值合計。
k
k 1