Page 134 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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目前，金融機構在效率與成本考量下，房貸擔保品鑑價仍以自
行評估為主，委託外部專業不動產估價師執行為輔。然而，房貸鑑

價人員若自律不足而失其對擔保品鑑價的公正、客觀與獨立性，在
「球員兼裁判」的疑慮下，鑑價的道德風險油然而生。

雖然內政部於民國 90 年 5 月 8 日曾函釋規定「金融機構因辦
理放款業務需要，由承辦人自行對客戶所提供擔保之不動產評估其

價值，非為『受委託人之委託業務』，應不屬不動產估價師法第
1
14 條規定之限制範圍」 。金融機構的擔保品鑑價人員對於不動產
估價師法中有關應遵守誠信原則，不得有不正當行為及違反或廢弛
期業務上應盡之義務的精神仍應遵守。因為，鑑價人員一旦忽略上

述身為專業鑑價代理人應有的認知，如此縱有一身精湛的不動產鑑

價技能，也會成為房貸放款的風險來源。自由時報 2012 年 9 月的
報導即說明維護金融機構房貸鑑價人員道德操守與獨立公正鑑價制
度的重要性。

壹、道德風險

一、房貸鑑價人員因未盡到專業鑑價人員的責任，鑑價作業不正

確，或報告書有疏漏而致錯誤的房貸金額核貸。
二、房貸鑑價人員行為操守不佳，受到來自客戶、房貸業務人員

甚或上級長官的人情關說壓力等外在因素，而依其所求改變
擔保品評估價值，以期增加放款金額，甚或發生冒貸弊案。

這類擔保品高估貸款案件很容易於日後總體經濟反轉且客戶
違約時造成銀行損失。

1 內政部於 101 年 1 月 4 日發函廢止此有關金融機構放款所需估價之令。