Page 151 - 銀行不動產抵押權實務-九類關鍵問題
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第三章 不動產抵押物上租賃關係有關問題 139
►強制執行法第 77 條之 1、第 99 條、辦理強制執行事件應行注
意事項第 41 項之 1、民法第 87 條及民事訴訟法第 277 條。
一、不動產抵押物於強制執行程序中，常遇債務人以不正當之方法阻
礙執行程序之進行，假租約則為最棘手之問題，通常假租約有二
個特性，其一為租期甚長，租期 5 年、10 年者不在少數，其二為
起租日在抵押權設定之前，其目的在使抵押權人無法聲請除去租
賃關係，且買受人必須忍受長期之租賃關係，造成應買人卻步而
無法順利拍賣。
二、銀行於貸放時，對於不動產抵押物之使用情形應已查證而有相當
之瞭解，故對於強制執行程序中占有人提出租約之真實性，實不
難辨識，惟即便如此，法院亦無法僅憑抵押權人一面之詞即予排
除，故對於假租約之處理，得先請法院依職權詳為調查，如無效
果，再對租賃契約當事人提起確認租賃關係不存在之訴訟，以確
保債權。
三、查強制執行法第 77 條之 1 規定：「執行法官或書記官，為調查不
動產之實際狀況、占有使用情形或其他權利關係，得開啟門鎖進
入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文
書。」另外，「辦理強制執行事件應行注意事項」第 41 項之 1 規
定：「關於第 77 條之 1 部分：查封之不動產，究為債務人占有，
抑為第三人占有，如為第三人占有，其權源如何，關係該不動產
之能否點交，影響拍賣之效果，執行法官或書記官應善盡本法第
