Page 152 - 不良債權交易課稅實務
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貳、出售抵押物的課稅
一、以拍定價格與售價之差額為出售損益
資產管理公司以其所持有之金融機構不良債權抵繳法院拍賣價
款，以承受抵押物，嗣後再將所取得之抵押物出售予第三人，於實際
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處分抵押物時，認列處分資產損益，依法課徵營利事業所得稅 。又
因財政部認定以不良債權抵繳法院拍賣價款，屬以債權交換抵押物的
行為，故出售不良債權的收入即成取得不良債權的成本，故出售抵押
物的收入減除取得成本後，即為出售抵押物的損益。又因出售抵押物
中之土地，依「所得稅法」第 4 條第 1 項第 16 款為免稅的所得。若以
土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明
顯較時價為低者，其房屋價格應依房屋評定標準價格占土地公告現值
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及房屋評定標準價格總額之比例計算 。故資產管理公司於出售抵押
物時，若已區分土地及房屋的價格，除非房屋價款顯較時價為低，應
依契約的價格認定為出售房屋的收入。
106 財政部 93 年 9 月 23 日臺財稅字第 0930454947 號令。
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營利事業所得稅查核準則第 32 條第 3 款規定：「三、自中華民國七十五年一月一
日起，營利事業與地主合建分成、合建分售土地及房屋或自行以土地及房屋合併
銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較時價為低者，其房屋價
格應依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算。
上述所稱房屋款之時價，應參酌下列資料認定之：1. 第二十二條第三項規定之時
價參考資料。2. 不動產估價師之估價資料。3. 銀行貸款評定之房屋款價格。4. 臨
近地區政府機關或大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之時
價。5. 大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價。6. 出售房屋帳載未折減
餘額估算之售價。7. 法院拍賣或國有財產局等出售公有房地之價格。8.依前述各項
資料查得房地總價及土地時價所計算獲得之房屋售價。」
