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16 金融才子談理財

區域經濟市場分析
1.
從投資區域分析觀點來看，投資不動產須考量該地區
的自然地理環境、氣候、交通設施狀況、生活機能需求設

施 ( 醫院、學校、遊憩設施及購務中心 ) 、人口家戶數、就
業及所得水準等基本自然、社會及經濟等因素，以利掌握

該地區之供需狀況。例如從普查住宅存量資料中可以瞭解
該地區的自有房屋擁有率及家戶人口數及結構，以做為投

資決策的參考。此外，少子化趨勢、新遷入移民數及移居
大陸或其他國家的人數等，均會影響不動產之供需。

從事不動產市場分析瞭解投資地區同一個供需圈域內
的租售水準、占有率、空屋率及胃納量率 ( 即去化率 ) ，避
免投資資金遭到套牢。在新開發或都市更新區段的各類公

共設施 ( 例如公園、學校、高鐵及捷運系統設備 ) 或鄰近

嫌惡有害設施 ( 例如垃圾場、廢棄物儲存場 ) ，這些因素均
會影響投資地區不動產的價格及租金水準。一般而言，住
戶會因積欠債務、失業、就業地點變更或更換工作等經濟

因素而出售住宅，或因家庭人口數增減而換屋。

2. 投資標的分析

投資不動產必須考量投資標的的面積、形狀、臨街寬
度、縱深、地質及下水道等設施，建築物本身施工與材料
品質與數量、建築結構、屋齡及房屋使用現況，此外有無

停車場、停車空間的數量空間，有無游泳池等休閒設施及

消 防逃 生設備 是否穩妥 ，均 應詳加研究 分析。