Page 336 - 不動產租稅規劃(2019年)

的，但稅率在 30% 以上必定是不利的。

惟實務上個人綜合所得稅的結構非常複雜，合建的地主

通常不可能僅有出售土地的所得，且每個人的免稅扣除項目

均不相同，被視為營利事業究是有利還是不利，還是要視股

東個人所得稅的情況而論，但若地主個人屬於適用高稅率者，

被視為是營利事業必定是不利的，且所得愈高稅捐負擔的差

異性就愈大。合建分售的土地，通常是大筆的土地才能與建

商合建，故出售土地的所得通常是很大的，若被視為營利事

業歸課地主的綜合所得稅，會適用到較高的稅率。但也不排

除有經常買賣畸零地的地主與建商合建，被視為營利事業者，

當所出售的所得不高，被視為營利事業，反而可以減少其所

負擔的稅負，或者與建商合建的土地是共有土地，而各個共

有人的持分並不相同，所分配到的土地出售所得就不相同，

此時就必須就不同股東所適用的稅率來觀察整體的稅負。

肆、合建分售與公司自地自建的稅負差異分析

一、盈餘全部分配之租負差異

房地合一稅僅針對自然人持有期間訂定差別稅率，營利

事業適用 20% 之所得稅率 [20] ，但公司組織的營利事業，其

稅後盈餘在提列法定盈餘公積後，需將盈餘分配給股東，若

[20] 因建設公司型的營利事業，建造房屋是為了出售獲利，沒有要求長期持有的理由，
故土地交易所得不區分持有期間的長短，一律課以營利事業所得稅的稅率。

328