Page 338 - 不動產租稅規劃(2019年)

二、盈餘全部不分配之稅負差異

在房地合一實施前營利事業出售土地所得免稅，以致營

利事業在劃分出售地利潤時，多將利潤劃為出售土地的所

得，房地合一實施後，出售土地的所得已非免所得稅，但仍

然免營業稅，故還是可能壓低房屋的售價，提高土地的售價。

仍然是將利潤留在出售土地的部分，若盈餘全數分配，將造

成股東個人所得稅負大幅提高，因此實務上多半選擇不分

配 [22] ，公司出售土地的稅負計算如下：

ARE＝公司之未分配盈餘稅
ARE＝(LI-LI×20%)×0.9×5%

總稅負＝PI＋ARE

＝LI×0.2＋(LI － LI×20%)×0.9×5%＝0.236LI

此代表其實質的有效稅率為 23.6%，仍然高於採合建分售

地主的 20% 稅率，且公司的盈餘不可能永遠不分配，總有一

天要分配的，若地主的個人綜合所得稅邊際稅率高於 20% 必

定較個人以合建分售方式出售土地更為不利，再者以自地自

建出售土地的費用必須採核實認定，不若採合建分售自然人

地主可不用憑證扣除 5% 的費用有利，故坊間有號稱投資專家

者，教導合建的地主以設立投資公司的方式來與建設公司合

建 [23] ，從租稅負擔的觀點而言，依本書上述的分析可能並非

[22] 謝宗翰，〈房地合一實務解析〉，《稅務旬刊》，2302 期，2015 年 9 月 10 日，頁 23。
[23] 房地合一實價課稅於才於 6 月 5 日經立法院三讀通過，不到 3 週時間，投資客就見
招拆招。 綽號「帥過頭」的投資客黃家進在報上公開發言，指出房地合一稅的漏

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