Page 250 - 台資銀行問路中國指引

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大，但監管部門認為房地產貸款風險仍然可控管，官方觀點主要基
於以下幾個方面因素：第一、中國銀行體系房地產信貸資產占比相

對較低，占各項貸款的比重約 20%；第二、中國對銀行業房地產
金融衍生產品控制有效，證券化產品數量極少，其它創新如集合信

托 (銀信合作黑數未算) 與房地產貸款餘額之比僅為 4%左右，風險
特徵相對簡單；第三、從房地產貸款具體結構看，目前約 98%的

個人抵押貸款“成數”低於 80%，抵押貸款平均“償債收入比”為
33%，開發貸款的平均押品比例也達到 189%。另外，包括農村信

用機構在內的銀行業金融機構房地產貸款的不良率仍低於 2%，不
少地區繼續呈下降趨勢。

但是，有銀行業業內人士指出，在考慮房價下跌對銀行的影響

時，除了監管機構公佈的 10 兆左右銀行貸款，還有其他用各種非
房貸名義貸出、通過各種管道周轉、最後流向了房地產市場的貸
款，以及那些初始就以房地產為抵押物的貸款。因此，名義上的和

實際上的“房貸相關”貸款總額保守估計已超過 20 兆。同時，房地

產對經濟的影響還在於對其上下游產業鏈的影響。如果房地產市場
持續低迷，由此帶來的需求收縮回落，相關 42 個行業包括鋼鐵、

水泥、電解鋁、玻璃、石灰、工程機械、建材、家電、傢俱、汽車
等行業的盈利將受到較大影響。屆時，銀行不僅僅會面對房地產貸

款壞賬率的升高，而且還會面對相關行業貸款違約風險的增長。
展望 2012，中國房地產調控政策放鬆的可能性不大，房地產

類貸款規模增長緩慢，雖然房價可能下跌 10%至 15%，但是銀行
的中間業務收入很高，很多銀行擁有 50%-100%的盈利水準。即使

房價下跌可能帶來部分損失，但對銀行的總體上收益影響不大。但
是，房價下跌將加大銀行資產品質風險，導致房地產及相關行業貸