Page 319 - 抓住信用的價值與風險-銀行信用貸款的價值衡量與迷思
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銀行避免引進具潛在風險的客戶。銀行內部稽核亦應依其專業，對授信
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部門是否確實依銀行作業規章辦理徵審程序，稽核人員對事前電腦稽核
的異常檢核，以至於事後內部稽核的查核品質，若能及早發現問題，將 信用品質調控
因內部控制機制與稽核查核效能的發揮，而使債權在產生異常前，能即
時遏止風險的發生。是以，銀行若能落實內部管理與內部稽核制度，將
因有效內部監督層級的善盡職責，而經嚴格把關與篩選客戶，則將審查
作業的嚴謹，無形中也做好對借款戶的信用分類工作。
█ 建立不動產估價師制度，避免造成估價失真。
借款戶提供不動產設定抵押權予銀行供作借款擔保，以為銀行確認
債權已獲得保障，而不動產擔保品不論是公司辦公場所或廠房、都市或
非都市土地、已辦保存登記或未辦保存登記、住宅或廠辦建物等，其成
交價值與頻率，均關聯不動產價值的衡量。再者，不動產擔保的現況、
他項權利設定抵押權或權利質權情形、或是否遭強佔使用、或是否鄰近
嫌惡設施等影響其處分可能與處分價值，均攸關擔保品徵提後之處分可
能與處分價值高低，銀行在辦理擔保品鑑估、產權確認或實地勘驗時，
是否確實洽詢市場客觀成交行情；或是否確實了解擔保品之權利面積、
欠稅註記、分割與合併、他項權利、地上權及其他法定抵押權之完整權
利現況；或是否勘查擔保品是否有遭強佔、推放危險物品、面積滅失及
遭汙染等不利因素。銀行如未建立妥適不動產估價師制度，由經政府認
可發照之專業人員據以辦理擔保品估價與勘驗，則縱使借款戶是擁有財
力基礎者，但其還款財源係倚賴擔保品來創造獲益，則借款戶的信用良
窳則與其擔保品的處分性與處分價值即劃上等號。因此，建立健全的不
動產估價制度，亦是遂行對借款戶信用分類的重要環節。
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