Page 249 - 衍生性金融商品百問

237

為較多的小 單 位 ， 然 後 轉 換成為有價證券，讓 原 本不易 流通
的不動產， 變 成可以 變 現 和流通 的證券商品，同時 透 過資本

市場的發行讓投資人投資 ； 換 句話 說 ， 就是 把 不動產 變 成證
券化的商品，成為一種類 似 基 金 形 式的投資 工 具。

「
(Real Estate Investment Trust, REITs) 不動產證券化商品有 兩 大類，一 ，一 是 「 不動產投資信 不動產資產信 託
是
託 (Real Estate Asset Trusust, REAT) 。 REITs 類 似 基 金，
REAT 則 類 似 債 券， 目 前全球不動產證券化市場發 展 的主 流
是 REITs 不 是 REAT 。

一般來 說 REITs 分為 三 種，分 別 是 ：
1. 權 益 型 (Equity REITs) ： 主要投資於 實物 房地 產，
收入來 源 為 租 金收入 ＋ 資本利 得 。投資者 直 接 參與

經 營 不動產的投資 組合 ，其收 益 穩定 性低，風險
高
，類
主要影響的因子：不動產景氣、經營績效。 似 股 票 。

2. 抵 押 型 (Mortgage REITs) ： 又 稱 房貸 抵 押 型 ，主要
投資於

扮演
，其資金用於
金融
介
仲
的
類的 REITs 房貸 ，收入來 的 是 源 為 仲 介 利差 角色 ＋ 資本利 得 。此
款
押貸
費
各種
手續
抵
增值
息 ，以及不動產的部分 押貸 款 ，收入來 源 是 抵 與 租 金的 的 高 漲 ，風險 與利
低，收 益 穩定 性 高 ，類 似 債 券。
主要影響因子：利率。