Page 8 - 房貸估價實務與風險控管必讀6堂課

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壹、房貸基本概念

依我國民法精神，所謂抵押係指債務人或第三人向債權人提供
財產作為清償債務的擔保而不轉移占有的法律行為。而房屋貸款則

是以不動產 (房地結合體) 對債務進行擔保的一種貸款形式，借方
以不動產權益為債權擔保向貸方融通資金，亦即凡信用良好之顧

客，提供自有或他人不動產從銀行或其他金融機構申請短期或中長
期貸款，以滿足該顧客之購屋修繕或其他特定目的者，稱為房屋貸

款。(銀行授信實務概要，台灣金融研訓院，2008)
房屋抵押貸款，習慣上將借款人稱為抵押人 (mortgager)、貸

款人稱為抵押權人 (mortgagee)。抵押人與債務人未必同一人；債
務人可以用自己或他人之住宅用不動產為擔保，債權人可以就抵押

物之拍賣價額中優先受償。在房屋抵押貸款中，借款人將不動產所
有權以抵押形式向貸款人轉移，並在抵押契據 (promissory note)

上簽字，以書面形式承諾在將來確定的時間內分期支付貸款本息。

如果抵押人違約，抵押權人有權將抵押物拍賣，就其賣得價金清償
其抵押債務，從中獲得補償。而就前述抵押之房地結合體，判斷其

擔保能力，確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產
抵押價值進行分析、估算和判定，以決定其融資限度則稱為「房貸

擔保品鑑價」。
由金融機構房貸作業流程圖 (圖 1-1) 觀之，「房貸擔保品鑑

價」是房貸作業流程中的項目之一。因房貸是一個高度依存資產擔
保的產品，不動產擔保品是房貸的重要防線，故要決定房貸放款金

額前必須要先確認所提供的擔保品價值。所以，擔保品鑑價作業為
房貸流程的必要且重要的步驟，因為沒有正確的擔保品價值評估，

再有多縝密的房貸授信準則也枉然。