Page 270 - 中小企業財務錦囊

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（三）要確認是「最高限額抵押權」，還是「普通抵押權」

「最高限額抵押權」條款係說明除房貸外，還包括過去所支

付、現在尚未清償，以及將來欲支付在設定金額內的其他借款、票
據、墊款、透支、借款人幫其他人保證的債務、信用卡消費款、利

息、遲延利息、違約金、乙方所墊付抵押物的保險費、實行抵押權

的費用以及因為債務不履行所發生的損失賠償債務。易言之，就是
這棟房子抵押的不只是房貸，還包括在過去、現在、未來時，你向

這家銀行所借的款項及幫別人作保的債務，如果別人還不出來，這
棟房子便需抵押。

問十個辦房貸的人，有九個搞不清楚自己簽給銀行的抵押權是
「最高限額抵押權」，還是「普通抵押權」，這些可能會綁住你的

房子一輩子。雖然，銀行有權與借款人簽下最高限額抵押權，但是
信貸沒還完就不能塗銷房貸，這是於法無據，應該是房貸還完，就

應該要給借款人清償證明及塗銷抵押，讓民眾賣房。所謂抵押應一
筆對一筆，但絕大部分銀行設定最高限額抵押權，又不清楚告訴借

款人到底包括哪些債權，就把所有可能發生的債權設定進來。事實
上，抵押權是借款人把占有房子的權利抵押給銀行，借款人有權知

道抵押的內容，不過，大多數銀行都沒寫在房貸定型化契約中。
陳先生在台北及台南的房子都向 B 銀行辦房貸，7 月初台北房

貸 500 萬元已結清，想要出售，但是陳先生台南房貸還有 1,000 萬

元左右，銀行卻要求他最少還要償還台南房貸 200 萬元，才肯給
台北房貸清償證明。針對此事陳先生說：「明明是兩筆貸款，銀行
為什麼要牽扯在一起？」