Page 218 - 銀行授信管理

的所有權均 登 記 在建 商 的 名 下 ( 即所 謂 大所有權 狀 ) ， 未來 出售一戶 就

從 大所有權 狀 分 割 一戶出 去 。 這 種 做 法 原本 沒 有 什麼 問題 ，但在 房屋
價期間 ， 房屋 不好 賣 ，建 商 遷 就 客戶要 求 ， 僅 賣 實 坪 ，不 賣 任 何 公
跌
共 設施。如此， 賣了 十 幾 戶都 沒賣 公 設，結果 剩 餘未 賣 的戶 數公 設佔
了 一 半 以上。建 商預計 以此 餘屋 向 銀行貸款 數 億 元 ， 並從 出售 後 的分
戶 房 貸 償 還銀行貸款。 問題 是 未 出售的部分 公 設比例佔一 半 ，甚至還

有一戶 120 坪 ， 公 設 80 評， 房屋使 用面 積 僅 40 坪 ， 試 問 有 誰 願 意 購

買
屋
空
個不動產
是產權比
率清
，
的
楚
整
亂 ？ 而 購買後公 設如 何 管理 落 ？ 管理 使 費 又 如 何 分 攤 ？ 因 產權結構比 ， 整批 率 紊
餘屋
。即
價值就低
貸款均 須 謹 慎 小心。
由以上可 知 自 己沒 有信心的 房屋 ， 承做 貸款當然有很大 風險 。
房屋地點不佳，附近大樓空屋很多
在基 隆 ，有一個工 地 推出 綜 合性 社 區，有 透 天 店 面、 商場 及大 批
的 透 天 住宅 。 住宅 部分 每 坪 售 價約 15 、 16 萬 元 ，而 停車 位、 店 面與
商場 均 尚未 有銷售 率 。 該公司 欲 向 銀行 申 貸 土地買價 的 8 成與建 築 成
本 的 6 成。經實 地 察看 ， 附近 巷弄 狹 窄 ， 且 有 東 帝士 建設 留下 的 山 海
關大 批 餘屋約 1 千 戶， 每 坪 法 拍 價約 5 、 6 萬 元 。銀行的分 析 是 土 融
與建融較無 問題 ，但是若 未完 全出售， 則餘屋 會 影響 還款能 力 。即 使

售出，以 後 的 房 貸還款若有 問題 ， 每 一戶銀行的 拍賣 都會 虧 損 一 半 以
上，所以銀行 決 定予以 婉拒 。

小套房地點不佳，出租率值得懷疑

在 桃園縣 的一個 二 級都 市 ，有一個建 商 推出一 處 小 套 房二 百多
戶。 它 是 先 建 後 售，所以 沒 有銷售 率 。若建好 後 沒 有出售， 則留下 自

行出 租 給 附近 工業區的高 科技公司 的工 程師 。 它 借 款的 土 融成 數 八 成
與建融成 數五 成，都與一般的 承做 條件 相近 。 問題 是都 市 邊郊 的小 套
房 之出 租 率並 不可 知 。若管理不佳，以 後 淪 為 拍賣 ， 則 整批套 房 所導

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