Page 169 - 金融挺都更

國際都更經驗

第三，地方自治主體於正式劃定都更地區計畫後，始得進行

後續之執行程序；我國都更法制則可以在沒有「都更計畫」前，

由開發商先行圈定地區，再「自劃都更單元」，送請地方自治團體
審查。本末倒置，即開發更新先於計畫，而且德國建設法將此種

都更計畫定性為「自治法規」，避免人民提起訴訟，拖累都更程序

之進程。
第四，都市更新之實施主體，德國聯邦建設法明文規定以地

方自治團體公辦為原則，例外始得委託受認可具有資格之私人，
而且明文規定該私人企業不得為建設公司或受建設公司所控制

者，以免產生「利益衝突」之情形。因為都更是為公益而執行，

絕非為開發商利益而實施，我國規定恰好完全相反。
第五，都更計畫在德國建設法中須有詳實之「社會計畫」配

套（我國《都市更新條例》則稱為安置計畫），不僅對於土地所
有權人，而且亦包含其他權利人，如租賃權人及典權人之安置計

畫，避免個人利益受到嚴重衝突，而產生抵抗之社會問題，此種

社會計畫亦應公開，以免有暗盤交易，並確保都更計畫之有效推
動，此均為我國制度所無。

第六，都更實施免不了會產生「地價」上漲之附隨效應，德

國建設法為達成「漲價歸公」（非僅歸實施者或原地主而已），設
計一套複雜有效的機制，即「市價補償減少制度」及衡平稅捐制

度，避免都更利益由少數人所蠶食的不公平後果。

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