Page 195 - 強制執行法實務問題及案例解析

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( 一 ) 拍賣不動產土地 面積 不 足 ，不 構 成權利瑕疵擔保 ： 不
動產之拍賣，係以 該具 體之不動產為拍賣之對 象 ，並

非 以 該 土地所 示 之 數量 為拍賣之對 象 ，故拍賣土地之
實際 面積 ， 縱較 拍賣 面積 為 少 ，買受人 亦 不得主張權
利瑕疵擔保。

( 二 ) 拍賣之不動產 全部 為第三人所有 ： 實務上之 見 解，均
認 為拍賣無效，所有權人於執行程序終結後 亦 得提 起
回復 所有權之 訴 請求 返還 。買受人如 喪失 所有權，債
務人應負權利瑕疵擔保責任，買受人得解除契約，請

求 返還 價金。
( 三 ) 拍賣之不動產其中一 部 分為第三人所有 ： 買受人不能
取 得 該部 分之所有權，得請求 減少 價金，如 賸餘部 分

不能 達 原 來 買受之 目 的者，得解除契約，請求 返還 價
金。
( 四 ) 不動產上第三人有地上權、地 役 權或租賃權 ： 不動產

使用
致 買受人不能
上有上述權利存在，
達 買受之
係 需役 地買受後始 知 地 役 權不存在， 完全 致 不能 收益 ，或
目 的，買受人得解除契約或請求 損害賠償 。
( 五 ) 上述 1 之情形，不 構 成權利瑕疵擔保，不能請求解除
契約， 從 而不能聲請法院撤銷拍賣程序。 2 、 3 、 4 之
情形，得主張權利瑕疵擔保，若不能 達 原 來 買受之 目
的，於拍定後 尚未 交 付 價金前，得解除契約，聲請法

院撤銷拍賣程序。